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Giovedì, 28 Marzo 2024
Asso di denari

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A cura di Carlo Sala

I passi da seguire quando si compra una casa

L'Agenzia delle Entrate ha fornito sul suo sito internet alla sezione 'Servizi catastali e ipotecari online' una serie di servizi per ottenere notizie su un immobile utili a chi intenda acquistare casa, così da verificare le informazioni fornite dal venditore. Ecco cosa si può trovare sul sito e quali sono i passi da seguire in una compravendita immobiliare.

Ispezione ipotecaria: questa voce della sezione presente sul sito dell?Agenzia delle Entrate consente di consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i 'Servizi di pubblicità immobiliare' dell'Agenzia delle Entrate, così da controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari e sapere a chi è intestato l’immobile e se vi siano ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (tramite vendita per esempio) o si costituisce un diritto reale di godimento (per esempio l'usufrutto) su un bene immobile oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche relative a immobili (per esempio la divisione, l'acquisto per successione o il pignoramento); l'iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche su immobili (derivanti per esempio da mutui); l'annotazione ha luogo in presenza di modifiche di trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti (per esempio, cancellazioni di ipoteche o pignoramenti).

Compromesso d’acquisto e obbligo di trascrizione: il compromesso è il contratto preliminare tra venditore e compratore che s’impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita col quale avrà effettivamente luogo il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile (il preliminare serve quando non è possibile la vendita immediata, ad esempio perché l'acquirente è in cerca di un mutuo o perché il venditore non si è ancora trasferito). Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere trascritto nei registri immobiliari, così che sia chiaro se sull’immobile nel frattempo è stato costituito un diritto reale, è stata iscritta un’ipoteca o (caso estremo) è stata effettuata un’altra vendita (ove si verificasse uno di questi casi, il compratore potrà rivolgersi al giudice per il risarcimento dei danni, ma non per l'annullamento della vendita o dell'iscrizione dell’ipoteca).

Il trasferimento di proprietà immobiliari è soggetto a imposte per la registrazione del contratto preliminare, che deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione (30 se stipulato con atto notarile). Le imposte dovute per la registrazione consistono in un’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita, un’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, l'imposta di bollo è invece di 155 euro). Nel caso il preliminare preveda un pagamento, è dovuta l'imposta di registro in misura dello 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita (in entrambi i casi, l'imposta pagata col preliminare sarà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita). Nel caso in cui l'imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare che va richiesto entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo presentando la relativa domanda all'ufficio che ha eseguito la registrazione. Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

I mediatori immobiliari hanno l'obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati nonché l'accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Non sono, invece, soggetti a registrazione gli incarichi di vendita conferiti al mediatore, la proposta di acquisto e l'accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

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