Chi non paga l’affitto dell’immobile dove vive o dove esercita la propria attività lavorativa può essere sfrattato per morosità dal proprietario dell’immobile che voglia rientrarne in possesso. Ma perché questo avvenga occorre seguire una precisa procedura giudiziaria.

Lo sfratto per morosità può essere chiesto per ogni tipo di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale. Qualunque sia la finalità del contratto di locazione, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, ma la morosità che consente di chiedere lo sfratto è diversa a seconda che l’affittuario viva nell’immobile o vi eserciti la propria attività: per le locazioni a uso abitativo lo sfratto può essere chiesto in presenza di un ritardo superiore a 20 giorni dalla data di scadenza del termine di pagamento del canone, in caso di locazioni a uso commerciale spetta invece al giudice accertare che il ritardo nel pagamento costituisce un inadempimento di non scarsa importanza. Il locatore può richiedere al giudice lo sfratto e lo sgombero del locatario anche in caso di ritardato o mancato pagamento delle quote condominiali, dell’imposta di registro o delle spese anticipate dal locatore, purché l’importo delle spese accessorie non pagate sia pari ad almeno 2 canoni.

Lo sfratto per morosità differisce dallo sfratto per inadempimento del locatario che non riguardi il pagamento del canone d’affitto. Nel caso in cui il locatario non rispetti le clausole del contratto d’affitto concordate col locatore, il giudice può intimare la liberazione dell’immobile e la risoluzione del contratto di locazione nel caso in cui accerti una grave inadempienza (e ovviamente a condizione che tale grave inadempienza sia stata lamentata dal padrone dell’immobile).

Prima di rivolgersi al giudice, il locatore deve diffidare il locatario a pagare: per chiedere lo sfratto al tribunale civile, il locatore dovrà infatti presentare copia del contratto di locazione, copia delle ricevute dei canoni delle precedenti mensilità e copia dei solleciti di pagamento e delle lettere di diffida inviati al locatario. Ovviamente, se il locatario paga in seguito alla diffida, seppure in ritardo, la procedura di sfratto non può avere seguito. Altrimenti il giudice notifica atto di intimazione di sfratto al locatario e fissa l’udienza (di solito entro 2 mesi dal momento della richiesta di sfratto). Di fronte al giudice il locatario può:

• saldare quanto richiesto dal locatore e sanare la sua situazione,
• chiedere al giudice di accordagli il cosiddetto “termine di grazia“ (di massimo 90 giorni) per saldare i canoni di locazione arretrati e le spese legali senza incorrere nello sgombero dell’abitazione o nel pignoramento dei beni.
• impegnarsi a lasciare l’immobile entro la data fissata dal giudice (di solito 30 giorni dalla data della sentenza),
• opporsi alla richiesta del locatore e affidarsi alla decisione del giudice,
• dimostrare che si tratta di morosità incolpevole (perché dovuta a perdita del lavoro, malattia o peggioramento delle proprie condizioni economiche) e richiedere l’accesso all’apposito fondo istituito dalla legge.

Se il locatore non si presenta all’udienza, la procedura s’interrompe, mentre prosegue se non si presenta il locatario.

Il locatario ha 10 giorni di tempo per lasciare l’immobile se il rilascio è stato disposto dal giudice. I 10 giorni scattano dal momento in cui gli viene notificato l’atto di precetto che impone il rilascio dell’immobile e una volta scaduti senza che l’immobile sia stato effettivamente lasciato comportano l’intervento dell’ufficiale giudiziario per lo sgombero forzoso (noto anche come moratoria di sgombero).