Contratto d’affitto di un locale commerciale, le regole e i tempi

Se abbiamo voglia di aprire un’attività o far fruttare un immobile commerciale, la prima cosa da fare è affittare il locale. Per non avere spiacevoli sorprese è importante sapere cosa fare e conoscere i propri diritti e doveri. Vediamo come stipulare un contratto in piena regola

Se si hanno particolari doti imprenditoriali o si vuole realizzare un’attività in grado di sfruttare le nostre abilità commerciali, possiamo decidere di avviare un percorso professionale.

La prima cosa da fare nel caso in cui abbiamo a disposizione un immobile o vogliamo iniziare un’attività, è occuparci dell’affitto del locale. Prima di buttarci in questa impresa dobbiamo sapere quali sono gli adempimenti a carico del locatore e dell’affittuario. Vediamo le caratteristiche di un contratto d’affitto di un locale commerciale.

Aspetti di un contratto d’affitto commerciale

Affittare un locale commerciale per alcuni aspetti corrisponde all’affitto di un immobile ad uso abitativo. La differenza sostanziale sta nella metratura e nella destinazione d’uso. Per questo motivo è importante che all’interno del contratto venga specificato l’utilizzo che se ne farà dell’immobile.

Il proprietario prima di decidere se affittare o meno il locale può informarsi sulla controparte. Grazie ad agenzie specializzate potrà ottenere i dati utili a valutare se è una persona affidabile economicamente, se è un individuo solvente o se è serio.

Il locatario dal canto suo, prima di apporre la firma sul contratto deve verificare se gli spazi sano adatti ad un’attività commerciale, se ci sono i servizi giusti come i bagni, l’accessibilità e l’assenza di barriere architettoniche. In caso contrario si può decidere di affittare il locale e di effettuare i lavori di ristrutturazione che saranno tutti a carico del locatore.

Se l’immobile risponde alla normativa relativa alle attività commerciali, non si deve far altro che effettuare l’inventario dei beni presenti. Deve essere specificato il numero di vani, le sue caratteristiche, la visura catastale e lo stato in cui si trova il locale nel momento della stipula del contratto.

Prima di prendere possesso del negozio l’inquilino deve corrispondere una cauzione, come una garanzia nel caso di mancato pagamento dell’affitto o di danni strutturali nel periodo di locazione.

Durata del contratto d’affitto

In base al quanto stabilito dalla legge la durata di un contratto d’affitto è di sei anni per le attività commerciali si arriva fino a nove anni se la struttura ospita alberghi, b&b o attività teatrali. Tutti i contratti inferiori ai sei anni vengono considerati nulli, tranne nel caso di quello transitorio.

Questa opzione è contemplata quando si ha bisogno di affittare un immobile per un periodo di tempo limitato, oltre a specificarlo sul documento, questo contrato è caratterizzato da due clausole molto importanti:

  • la brevità del contratto, con la necessità di indicare la data di inizio e di fine;
  • la motivazione della transitorietà, quindi si deve specificare perché l’attività ha una durata inferiore a ciò che è stabilito dalla legge.

Il contratto ordinario può essere rinnovato tacitamente alla scadenza del periodo per altri sei o nove anni mantenendo tutte le condizioni del precedente accordo. Se si vogliono prolungare gli anni ordinari d’affitto, la richiesta può essere applicata dopo aver pagato i primi sei anni e con la modifica del contratto.

Il proprietario dell’immobile può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni solo se si hanno motivi concreti. Ad esempio il locatario decide di aprire un’attività commerciale per sé o in società con la famiglia. In questo caso la lettera in cui si specificano le motivazioni del mancato rinnovo deve essere inviata al locatario con 12 mesi di preavviso. Nell’anno successivo, il proprietario deve dimostrare di aver aperto un’attività, pena il ripristino dell’accordo.

Per evitare che il locatore sfrutti e continui la stessa impresa dell’affittuario, il proprietario deve corrispondere all’inquilino uscente 18 mensilità, 21 nel caso del settore turistico. La somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio imprenditore.

Come recedere un contratto

Sia il locatore che l’affittuario possono decidere di rescindere il contratto, con un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche. Se ci sono gravi motivi il tempo per la disdetta scende fino a sei mesi. La richiesta deve essere sempre inviata tramite raccomandata a/r.

I motivi gravi corrispondono a tutte quelle cause imprevedibili che vanno contro la volontà dell’imprenditore, come la congiuntura economica che impedisce la continuazione dell’attività o la necessità di cambiare sede per ampliare e proseguire al meglio la propria impresa.

Se a rescindere il contratto è il proprietario, dovrà pagare all’affittuario un’indennità di avviamento dell’attività pari a 18 mensilità. Se a rompere l’accordo è l’inquilino, dovrà continuare a pagare l’affitto e alla fine del periodo di locazione dovrà restituire il locale nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

Successione e sublocazione nel contratto d’affitto

Nel caso di morte il contratto viene trasferito ai successori che hanno il diritto di proseguire l’attività. Lo stesso vale nel caso di separazioni o divorzi.

E’ possibile effettuare la sublocazione, in questo caso è necessario un avviso di almeno sei mesi e mezzo tramite raccomandata. Se il sublocatario non corrisponde l’affitto, il proprietario ha il diritto di rivalersi sull’affittuario originario e pretendere gli arretrati.

Costi e adempimenti dell’affitto di un locale commerciale

Nel momento in cui si decide di affittare un locale commerciale si devono corrispondere degli adempimenti fiscali, tra questi c’è l’Iva se l’accordo ne è soggetto. A questa deve essere aggiunta la registrazione del contratto pari all’1% del canone d’affitto annuale, i diritti che corrispondono a 4€ e il bollo che equivale a 16€.

Per quanto riguarda le spese fiscali, il proprietario pagherà le tasse sugli immobili, mentre all’affittuario spetteranno le utenze come acqua, gas e luce.

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