Lunedì, 2 Agosto 2021

Mutui, cosa cambierà con la nuova legge: tutte le novità

Il punto più controverso riguarda la possibilità di vedersi sottratta la casa che ci si è comprati con un mutuo se non si riesce a pagare il mutuo stesso, ma la legge che il Parlamento deve approvare entro il 21 marzo per recepire in Italia la direttiva europea 2014/17, in tema di mutui appunto, non si limita soltanto a quello e il suo obiettivo è tutelare maggiormente i cittadini

La possibilità di perdere la casa c’è, ma c’era già prima e oggi viene controbilancia da una serie di altre misure. Già oggi, infatti, l’incapacità di pagare le rate contratte per un mutuo immobiliare consente alla banca che ha concesso il mutuo stesso di rivolgersi a un giudice per mettere all’asta l’immobile e ottenere così la restituzione del proprio credito.

La casa comprata in mutuo può andare all’asta se l’acquirente salta il pagamento di 18 rate (inizialmente erano 7, ma la legge è stata cambiata in corso di esame parlamentare), anche non consecutive e non vi rimedia entro 180 giorni dall’ultima rata saltata. In realtà che una banca metta all’asta una casa per riscuotere le rate di un mutuo è possibile già oggi, ma mentre oggi questo può succedere solo dopo che la banca si è rivolta a un giudice, un domani, se la legge consentisse quello che è ancora in discussione, la banca non avrà più bisogno del via libera del giudice.

Perché la casa vada all’asta chi chiede il mutuo deve aver accettato, alla stipula del mutuo o anche dopo (su richiesta della banca), che questo possa accadere. Il testo di legge prevede infatti che “le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza”. Come già succede oggi, se l’immobile viene venduto all’asta per un importo inferiore a quello delle rate ancora da saldare, il mutuatario dovrà pagare la differenza; se viceversa il ricavo è superiore al debito, il mutuatario incassa l’eccedenza.

La possibilità di mandare l’immobile all’asta è dubbia sia per i mutui già contratti e forse anche per quelli futuri. Nonostante la legge possa valere anche per i mutui già in corso perché quando sono stati stipulati per questi valeva sicuramente la regola  dell’articolo 2744 del Codice Civile che vieta il “patto commissorio” e cioè preclude la possibilità che in caso di inadempimento del credito il bene dato in pegno non può passare nella disponibilità o proprietà del creditore. Che la nuova norma possa derogare a questo divieto per mutui già concessi è quantomeno facile da contestare in tribunale, dove invece appare più difficile contestare che quella norma introduca una deroga all’articolo 2744 del Codice Civile per mutui stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge ora in discussione Giuseppe Patuelli, presidente dell’Associazione bancaria italiana, peraltro, ha gettato acqua sul fuoco escludendo pignoramenti di immobili per gli immobili per cui è già stato concesso il mutuo. 

Prima di stipulare il mutuo ci saranno maggiori opportunità di ponderare il passo che si compie. Anzitutto perché sarà riconosciuta una settimana di tempo prima di firmare il contratto con la banca, così da soppesare bene l’onerosità e la sostenibilità dell’impegno che si va a contrarre. Poi perché chi chiede un mutuo potrà rivolgersi gratuitamente a intermediari del credito, che dovranno essere abilitati, per farsi spiegare bene i rischi cui va incontro col mutuo, cioè le chances di sostenere l’onere che sta per contrarre per tutti gli anni in cui dovrà versare le rate. Infine le valutazioni degli immobili dovranno seguire criteri standard e uniformi, valide di fronte a qualsiasi banca ci si rivolga, e dunque sarà più facile rivolgersi a più istituti di credito e comparare le condizioni che ciascuno è disposto a praticare.

Il mutuo può sempre essere estinto anticipatamente o essere preso in carico da altra banca tramite surroga. Nel primo caso la legge in discussione conferma quanto già previsto in Italia, che cioè il pagamento di tutto l'importo ancora rimanente prima della scadenza del mutuo, risparmiando così sugli interessi, può e deve avvenire “senza applicazione di commissioni, indennità od oneri”. Nel secondo caso trovare una seconda banca può evitare che la prima metta all’asta l’immobile: la surroga non sarà magari la via attraverso cui ottenere un tasso di interesse particolarmente conveniente sul mutuo ma consente di evitare il peggio (perdere la casa) e con l’aiuto degli intermediari abilitati può consentire di trovare una banca che si impegni da subito a non avvalersi mai della facoltà di mandare l’immobile all’asta. 

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