L’affitto in nero, cioè senza contratto è un atto di evasione fiscale, punito con sanzioni sia fiscali che civili a carico del padrone di casa. Chi affitta in nero può però anche ridurre le sanzioni previste dalla legge, tramite il cosiddetto ‘ravvedimento operoso’.

In caso di affitto non registrato, il locatore riceve una cartella esattoriale che impone il pagamento delle somme dovute per l’imposta di registro e quella di bollo aumentate degli interessi. Le sanzioni vengono diminuite se, tramite ravvedimento operoso, il locatore provvede a una registrazione tardiva del contratto di locazione.

Il contratto d’affitto in nero è nullo secondo il codice civile, vale quanto carta straccia (come se non fosse mai stato stipulato) e dunque il padrone di casa non può chiedere al giudice di emettere un decreto ingiuntivo per ottenere canoni che l’affittuario non abbia eventualmente corrisposto o attivare la procedura di sfratto. Né l’inquilino né (eventuali) coinquilini sono infatti tenuti a pagare alcun canone se il contratto di locazione non è registrato (il coinquilino il cui contratto sia stato registrato può chiedere la restituzione dei canoni pagati ove altra persona risulti in affitto in nero nello stesso immobile).

Si considera non registrato anche il contratto di locazione non veritiero, cioè registrato con un contenuto non rispondente a quanto effettivamente concordato tra le parti. Ove il canone registrato sia diverso da quello effettivamente pattuito, l’inquilino può limitarsi a pagare la somma indicata nel contratto registrato, senza che il padrone possa chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo.

Il locatore in nero è passibile di denuncia da parte dell’inquilino o del coinquilino. In questo caso, se la denuncia risulta fondata, il locatore deve  pagare l’Irpef per i canoni non dichiarati, la sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi, le sanzioni per omesso versamento delle imposte di registro (alla quale si applicano gli interessi a partire dalla data di mancata registrazione del contratto). Le sanzioni vengono calcolate in una misura che varia dal 60% al 120% dell’imposta evasa, se nella dichiarazione dei redditi del locatore non c’è alcuna indicazione dei canoni di affitto che superano i 200 euro e dal 90% fino al 180% dell’imposta evasa, se il canone dichiarato è inferiore rispetto a quello effettivamente percepito.

In caso di ravvedimento operoso il locatore pagherà sanzioni ridotte in proporzione al ritardo entro cui ha provveduto a regolarizzare, cioè a registrare presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto stipulato. La sanzione è quindi pari:

-      al 10% dell’imposta di bollo se la registrazione avviene entro 30 giorni dalla scadenza del termine legale entro cui andava fatta;

-      all’11,11% dell’imposta di bollo se la registrazione avviene entro i 90 giorni dalla scadenza del termine legale;

-      del 12,50% dell’imposta di bollo se la registrazione avviene entro un anno dalla scadenza del termine legale;

-      del 14,28% dell’imposta di bollo se la registrazione avviene entro 2 anni dalla scadenza del termine legale; 

-      del 16,66% se se la registrazione avviene oltre i 2 anni dalla scadenza del termine legale.

Col ravvedimento operoso il padrone di casa potrà tornare a chiedere il decreto ingiuntivo qualora  i conduttori non paghino il canone e la procedura di sfratto ove voglia riprendere possesso della sua abitazione.