Affitti brevi online: quando per l'Erario sono attività d'impresa

Concedere in locazione per brevi periodi, attraverso portali telematici specializzati come AirBnb, Booking e simili, anche solo un immobile potrebbe configurare attività d’impresa ed esporre il contribuente, in caso di accertamento, ad un oneroso recupero di imposte, con annesse sanzioni e interessi. Ecco perché:

Locazioni brevi: quali sono

L'art. 4 del D.L. 50/2017 che disciplina la materia definisce "locazioni brevi" quelle regolate “da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici”.

Il prelievo fiscale

A decorrere dal 1° giugno 2017 anche alle locazioni brevi è applicabile l'imposta sostitutiva con aliquota al 21% della cosiddetta cedolare secca.

Il regime della tassa piatta si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso di intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Quando la locazione breve diventa attività d'impresa

L’Agenzia delle Entrate, in perfetta aderenza con la previsione normativa del D.L. 50/2017, ha chiarito che per qualificare come attività d'impresa la locazione breve è determinante la tipologia di servizi aggiuntivi prestati: se, infatti, si tratta di servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, come pulizia e cambio biancheria, il reddito da locazione può beneficiare della tassazione con aliquuota al 21%. Per l'Erario, inoltre, rientrano nei "servizi strettamente funzionali" anche la fornitura di utenze, il wi-fi e l'aria condizionata.  

La connessione necessaria con le finalità residenziali dell'immobile non viene invece riconosciuta per la colazione, i pasti, il noleggio auto, le guide turistiche o gli interpreti perché richiedono un livello, seppur minimo, di organizzazione. “Allo stato attuale – spiega con risposta ad interpello n. 278/2020 l’Agenzia delle Entrate - in applicazione dell'articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l'attività di locazione produca redditi d'impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate. Al fine di considerare imprenditoriale l'attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell'abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l'offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l'esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l'impiego di un vero e proprio "ufficio", l'utilizzo di un'organizzazione di mezzi e risorse umane e l'impiego di altri possibili fattori produttivi”.

L'attività di locazione breve, anche se esercitata su più unità immobiliari, per la quale ci si avvale dell'intermediazione di soggetti terzi che gestiscono siti internet specializzati ed in relazione alla quale i servizi che vengono resi in aggiunta sono esclusivamente le utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, in assenza di un'organizzazione della stessa attività in forma di impresa, costituisce invece reddito fondiario e rientra nel regime delle locazioni brevi.