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Sabato, 22 Gennaio 2022
Cosa c'è da sapere

Bonus prima casa: quando si può ottenere due volte (e come funziona)

Quali sono i diritti dell'acquirente e le risposte alle principali questioni legate al bonus. In alcuni casi l'agevolazione fiscale sull'acquisto della prima abitazione può essere estesa. Ecco cosa ha stabilito una sentenza della Corte di Cassazione

Il bonus prima casa, agevolazione fiscale sull'acquisto della prima abitazione, si può ottenere due volte. Sì, ma solo in alcuni casi, secondo quanto stabilito da una sentenza della Cassazione. L'agevolazione, in breve, spetta a chi compra un immobile nel Comune dove risiede, a patto però di non possedere altre abitazioni nella stessa città o altre abitazioni per cui ha già percepito il bonus casa. Tuttavia, come ha stabilito la Corte di Cassazione, ci sono delle eccezioni. Vediamo quali.

Una di queste è la circostanza in cui una persona sia costretta a cambiare casa perché quest'ultima non è più idonea. Può essere il caso, ad esempio, di un immobile danneggiato o distrutto da un terremoto, oppure sottoposto a un ordine di ristrutturazione del Comune. Ma vale anche nel caso di una coppia che avendo avuto dei figli non possa più vivere nell'abitazione "originaria" per mancanza di spazio. La Cassazione ha stabilito che l'idoneità dell'abitazione che si deve lasciare debba essere valutata sia sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità), che sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative).

Un altro scenario in cui si può usufruire del bonus prima casa per una seconda volta è quando si compra un immobile adiacente al primo per potersi "allargare". Ad esempio, se una persona compra un appartamento confinante al proprio - per il quale ha usato il bonus prima casa - e abbatte le pareti divisorie per crearne uno più grande accatastato come unico, secondo la Cassazione ha diritto ad estendere l'agevolazione fiscale anche sull'acquisto dell'immobile, anche se si trova nello stesso Comune. Il contribuente può quindi usare il bonus prima casa due volte, a patto che dimostri di aver ampliato l'abitazione principale perché diventata inidonea.

Per poter avere l'agevolazione, l'immobile non deve essere di lusso, ovvero non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9, indipendentemente dai metri quadri. La Cassazione ha spiegato, inoltre, che entro tre anni dalla registrazione deve essere dato "effettivo seguito all'impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all'unificazione dei locali".

Bonus prima casa e agevolazioni fiscali: come funziona

Vediamo, nel dettaglio, come funzionano le agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa, quali sono i diritti dell'acquirente e le risposte alle principali questioni legate al bonus. Il bonus prima casa consente, a chi acquista, di risparmiare sulle imposte da versare al notaio (che a sua volta le versa poi allo Stato). In particolare:

  • per chi compra da una ditta, l'Iva scende dal 10% al 4%; l'imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 200 euro ciascuna (anziché essere rispettivamente al 2% e all'1%);
  • per chi compra da un privato, l'imposta di registro scende dal 9% al 2%; l'imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna (anziché essere, anche in questo caso, pari al 2% e all'1%).

Ci sono una serie di condizioni da rispettare per ottenere l'agevolazione fiscale sull'acquisto della casa. Eccole:

  • l'acquirente deve fissare la propria residenza nel Comune dove si trova l'immobile da acquistare; lo può comunque fare entro 18 mesi dall'atto di acquisto. In alternativa, l'immobile può trovarsi presso la sede del lavoro del contribuente;
  • l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra abitazione situata nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare. In caso contrario, tale immobile va ceduto (venduto o donato) prima del nuovo acquisto;
  • l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un'altra casa acquistata con il bonus prima casa. In caso contrario, c'è tempo fino a un anno dal rogito per effettuare tale cessione;
  • l'immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
  • l'immobile acquistato con il bonus prima casa non va ceduto (donato o venduto) prima di 5 anni dal rogito a meno che, entro un anno dall'atto, non si acquisti un altro immobile da destinare a prima casa.

Il bonus prima casa appena descritto può essere richiesto in tre casi: acquisto dell'abitazione; successione ereditaria nella proprietà (si pensi al nipote che eredita la casa del nonno); donazione della proprietà (si pensi alla figlia che riceve dalla madre, in donazione, la sua casa). In tutti questi tre casi, è quindi possibile ottenere le agevolazioni fiscali, a patto comunque che sussistano le condizioni appena elencate.

Il caso della donazione prima dei 5 anni

Si può donare la prima casa prima di 5 anni? Secondo la Cassazione, in tema di agevolazione fiscale sulla prima casa, la donazione dell'immobile prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto dello stesso determina la revoca del beneficio fiscale. Non rileva la successiva risoluzione del contratto di donazione, gli effetti della quale sono limitati al rapporto tra le parti. Fa eccezione solo il caso in cui la donazione sia l'attuazione degli accordi di separazione o divorzio consensuale tra coniugi. In tal caso, si può donare la casa all'ex o cedere la propria quota di proprietà.

E sempre secondo la Cassazione, non decade dal bonus prima casa il contribuente che, dopo aver acquistato l'immobile, concordi lo scioglimento per mutuo dissenso di una donazione, effettuata prima dell'acquisto, avente ad oggetto un altro immobile posto nello stesso Comune, poiché, al momento in cui compie l'acquisto, non è più proprietario del bene donato e, quindi, non rende alcuna dichiarazione mendace sulla sussistenza della condizione prevista dalla legge.

Le agevolazioni sulla prima casa spettano anche nel caso di un immobile in corso di costruzione che presenti, "seppure in fieri, le caratteristiche dell'abitazione non di lusso". Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9. La richiesta delle agevolazioni, però, non può essere reiterata, indipendentemente dall'accatastamento o meno dell'immobile per il quale è stata formulata, a meno che quest'ultimo venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto, rispettando così l'impegno da assumersi in atto.

L'agevolazione fiscale sull'acquisto della prima casa spetta anche ad un minorenne, anche se i genitori risultano essere titolari di un'altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni nello stesso Comune. Non è un ostacolo il diritto di usufrutto legale spettante ai "genitori esercenti la responsabilità genitoriale" sui beni dei figli fino al raggiungimento della maggiore età, come previsto dalla legge. Infine, nell'ipotesi di acquisto del diritto di usufrutto da parte di uno dei genitori, che ha precedentemente beneficiato in proprio dell'agevolazione prima casa, quest'ultima potrà essere limitata alla nuda proprietà comprata per il minore. In sintesi, l'usufrutto sconterà la tassazione ordinaria.

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