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Lunedì, 15 Aprile 2024
L'intervista

Cosa puoi fare se la rata del mutuo diventa troppo cara

Il mercato dei mutui spiegato da due esperti del settore: Armando Capone, General Manager Italy di Experian, e Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF

I rincari generalizzati di questi ultimi mesi stanno interessando non solo le bollette e il carrello della spesa, con il maxi rialzo dei tassi d’interesse della Bce diventano più costosi anche i finanziamenti, rata del mutuo compresa. Cosa puoi fare se la rata del mutuo diventa troppo cara? Ne abbiamo parlato con due esperti del settore: Armando Capone, General Manager Italy di Experian, e Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF. Il rialzo dei tassi sembra destinato ad aumentare ma c’è una soluzione che sta a metà tra il tasso fisso e il tasso variabile di cui non si sente troppo spesso parlare: si chiama tasso variabile con il cap. Cos’è il tasso variabile con il cap e come funziona? Andiamo per ordine, tutto inizia dal rialzo dei tassi d’interesse deciso dalla Bce e dalle prospettive di nuovi aumenti per contenere l’inflazione.

Il maxi aumento dei tassi della Bce

Perché la Bce ha alzato il costo del denaro? “La decisione della Banca centrale europea è strettamente legata all’inflazione, arrivata ad oltrepassare le attese, già piuttosto alte”, spiega Armando Capone, General Manager Italy di Experian in un’intervista a Today.it. Ad agosto nell’Eurozona il tasso d’inflazione si è attestato al +9,1%. Le previsioni di fine anno sono per un +8,1%, per poi abbassarsi nel 2023 al +5,5%, livello ben al di sopra dell'obiettivo della Bce fissato al 2%. “Questo rialzo dei tassi – prosegue Capone - nasce dalla constatazione che l’inflazione continua ad aumentare. Il rialzo dei tassi è una delle misure che la Banca centrale ha sul tavolo per provare a calmierare i prezzi, ma questo avrà un impatto sul costo del credito”. Gli effetti si mutui e prestiti sono già visibili, ma quello che ci si aspetta ora è un ulteriore adeguamento dei tassi sia per i prestiti che per i mutui. “Questo non è un processo che si scarica immediatamente, ci aspettiamo che accadrà tra qualche mese”, chiarisce Capone sottolineando che l’aumento dei tassi, insieme ad altri elementi come l’incertezza economica, genereranno una contrazione nelle richieste di finanziamento, “perché se oggi faccio una richiesta di credito rispetto a qualche mese fa ho sicuramente un costo più alto”. Experian ha pubblicato i dati del Rapporto sul Credito Italiano – Trends & Insights relativi al mese di agosto che confermano un rallentamento significativo dei principali indicatori del credito. I mutui hanno segnato una contrazione del -23,2% sul mese precedente e un -27,5% su agosto 2021.

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Mutui in rallentamento ma i giovani resistono

C’è stata una contrazione generale dei mutui che ha coinvolto tutte le fasce d’età, ma la percentuale sulle fasce più giovani decresce un po’ meno, ha sottolineato l’esperto di Experian specificando che nel mese di agosto Millenials (44,50%) e GenZ (6,21%) rappresentano oltre la metà dei richiedenti un mutuo. E’ la generazione che fa l’acquisto della prima casa, quella che prende meno in considerazione la variabile costo del denaro visto che si tratta di una necessità e non di un investimento. Il bonus prima casa under 36 ha aiutato tanto, ha sostenuto la domanda, continua Capone ricordando che tutte le misure di sostegno al settore immobiliare implementate dai governi negli ultimi anni per l’emergenza Covid, hanno aiutato sicuramente. “Si tratta di scelte politiche che sostengono l’economia oggi ma creano debito a medio-lungo termine”.

Secondo l’esperto di Experian “per il momento è difficile fare previsioni per il futuro sui tassi d’interesse e sul mercato dei mutui, perché abbiamo una storia troppo breve da analizzare”. Negli ultimi cinque mesi abbiamo assistito ad un notevole rialzo dell’inflazione e dei costi dell’energia e ad un maxi rialzo dei tassi d’interesse della Bce per frenare l’inflazione, però siamo passati attraverso il periodo estivo che segna sempre un po’ una pausa per molte attività legate al credito. “Sicuramente ci sarà un aggiustamento dei listini al rialzo rispetto all’ultima mossa della Bce, quanto poi questo influenzerà il mercato dei mutui sarà interessante vederlo a partire dal mese di settembre. Fino a luglio non c’è stata una decrescita così significativa e soprattutto se paragoniamo questi dati rispetto all’anno precedente quasi tutti gli indicatori erano in crescita”, sottolinea Capone.

E le surroghe?

Il mercato immobiliare non sembra per il momento risentire del maxi rialzo del costo del denaro deciso dalla Bce, il mercato dei mutui, invece, sta registrando un rallentamento. Perché? “Il mercato dei mutui è fatto di due parti: uno è il mutuo che si prende per acquistare una nuova casa; l’altro è il mercato dei mutui per surroga, le sostituzioni dei mutui per renderlo più economico – spiega Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF in un'intervista a Today.it -. Le surroghe stanno andando molto male, perché i nuovi mutui che si vendono da un anno a questa parte sono più cari. I consumatori non trovano nessun vantaggio a rinegoziare i mutui e quindi parte delle surroghe da un anno a questa parte si stanno riducendo velocemente. Il mutuo per acquisto è andato bene nella prima parte dell’anno ma dall’estate in poi abbiamo segnali di rallentamento”. Perché si registra un calo della domanda di mutui? “Probabilmente i consumatori che acquistano casa potrebbero avere un po’ di incertezze, poi in alcune aree il mercato immobiliare sta cominciando a rallentare perché è diventato più costoso. Un altro effetto è che i mutui costano un pochino di più”.

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E’ ancora conveniente comprare una casa?

Cosa accadrà nei prossimi mesi? Secondo l’esperto del CRIF “ci sarà un momento di incertezza, di rallentamento, in cui le persone vogliono vedere come va il mercato futuro, proprio perché si torna ad avere dei mutui un po’ più onerosi, che poi sono nella media degli ultimi 10 anni. Non siamo su livelli elevati, il discorso è che eravamo venuti da tre anni in cui il costo del denaro era negativo, c’era una liquidità esorbitante, non si riusciva a far risalire l’inflazione. Quindi ecco che dal minimo a tornare alla normalità si vede comunque un effetto peggiorativo”.

E’ ancora conveniente comprare una casa? “Oggi vale ancora la pena comprare una casa, perché i prezzi delle abitazioni sono bassi – dichiara Stefano Magnolfi -. Le case sono ancora economiche, abbiamo avuto 10 anni di prezzi che sono andati verso il basso e solo da un anno stiamo cominciando a rivedere che i valori immobiliari stanno tornando a salire. Quindi gli immobili sono ancora convenienti, i mutui costano un pochino di più però in un momento di inflazione l’acquisto della casa è sempre una buona idea”.

Attenzione alla qualità dell’immobile

Magnolfi ha poi posto l’accento su un discorso davvero molto importante che riguarda la qualità del bene che si acquista, soprattutto in un contesto come quello di oggi dove il caro bollette diventa sempre più pressante. “Oggi il consumatore non compra solo 100 mq in una determinata città ma fa attenzione anche alla qualità immobiliare, per sapere cosa sta comprando ed essere maggiormente consapevole delle spese future. Con questa attenzione che c’è oggi ai costi dell’energia, riscaldamento, raffreddamento, è ovvio che l’efficienza energetica di una casa abbia sempre una maggiore importanza, anche perché dal punto di vista energetico un immobile efficiente spende anche la metà di uno poco efficiente. Il consumatore medio sta iniziando a dare sempre più importanza all’efficienza energetica dell’abitazione, perché è una buona approssimazione della dimensione della qualità costruttiva dell’immobile”.

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Consigli utili su come scegliere un mutuo

In questa situazione è meglio il tasso fisso o il tasso variabile? “Nell’immediato il più conveniente è sempre quello a tasso variabile, perché il tasso fisso ingloba rischiosità di maggiori costi futuri. Nel tasso fisso questo rischio se lo prende la banca – sottolinea Magnolfi -, l’aumento del costo del denaro se lo sobbarca l’istituto di credito. Nel tasso variabile, invece, questo rischio se lo prende chi ha contratto il mutuo. Nell’immediato quindi è sempre più conveniente il tasso variabile, ma in realtà è una convenienza apparente perché io oggi prendo un impegno per un mutuo normalmente per 20 anni, o nella metà dei casi anche di più. Bisogna dunque fare una previsione di lungo periodo nella consapevolezza che il rischio ha un costo, che è quello racchiuso nel tasso variabile rispetto al tasso fisso. Con la prudenza del padre di famiglia si dovrebbe raccomandare alle persone di fare i conti con il costo del tasso fisso, per capire se ci si può permettere di pagare la rata, se ci si può o meno impegnare in questo tipo di finanziamento. Solo così si può stimare bene l’onere del mutuo. Poi ogni consumatore sa qual è il suo appetito al rischio e sa come muoversi nella scelta del tipo di tasso per il proprio mutuo”.

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Il ritorno del mutuo a tasso variabile

In questo contesto di forte incertezza, sempre più privati e famiglie stanno volgendo l’attenzione ai mutui a tasso variabile e a tasso variabile con cap. Di conseguenza, il tasso fisso, dopo aver spiegato durante gli ultimi 12 mesi circa il 94% del totale delle preferenze sul canale online, riduce il suo peso e nel corso del secondo trimestre 2022 arriva a raccogliere il 74% delle preferenze. Dalle rilevazioni della Bussola Mutui CRIF – Mutuisupermarket sul II trimestre 2022 il tasso variabile vede aumentare il suo peso al 18% del totale e il variabile con cap arriva a spiegare il 7% delle richieste sul canale online. Da segnalare che la crescita di interesse per il tasso variabile con cap emerge in maniera ancor più evidente nel mese di giugno, grazie a nuove offerte particolarmente attraenti introdotte dai principali istituti bancari, per poi portarsi a luglio al 29% del totale sul canale online. Cos’è il tasso variabile con il cap e come funziona?

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Tasso variabile con cap: cos’è e come funziona

Ci sono altre opzioni al tasso fisso e al tasso variabile? Sì, in particolare ce n’è una che ultimamente sta riscuotendo un discreto successo e si chiama tasso variabile con cap. Questa soluzione è tornata alla ribalta dopo essere quasi scomparsa negli anni passati, permette una maggior tutela rispetto agli eccessivi rialzi dei tassi di interesse.

Il rialzo dei tassi d’interesse sta portando ad un calo della domanda dei mutui a tasso variabile mentre resta stabile la domanda di quelli a tasso fisso. In molti, invece, stanno spostando sempre più l’attenzione verso il tasso variabile con cap. Cos’è il tasso variabile con cap e come funziona? E’ una cosa a metà tra il tasso fisso e il tasso variabile: il tasso d’interesse dei mutui a tasso variabile con cap oscilla in base all’andamento dell’Euribor, ma non può superare una certa soglia (il cap, appunto). La rata resta costante, a variare è la durata complessiva del finanziamento. Ciò vuol dire che al momento della sottoscrizione del mutuo viene già definito l’importo massimo che le rate potranno raggiungere, oltre il quale non si potrà andare. Di conseguenza, però, viene ad allungarsi la durata del mutuo.

Vantaggi e svantaggi del tasso variabile con cap

I tassi variabili con cap “sono delle opzioni offerte dagli operatori finanziari che ti permettono di condividere il rischio di potenziali possibili rialzi del costo del denaro futuri – spiega Magnolfi -. E’ bene ricordare che nessuno regala il denaro, quindi la rata rimane fissa ma si allunga la durata del finanziamento. Bisogna semplicemente decidere se si preferisce pagare una rata più alta oppure allungare la durata del mutuo. L’importante è che il cliente sia consapevole: se vuole stare più tranquillo va sul fisso, se nell’immediato sta facendo una gran carriera e prevede che il suo salario crescerà può prendere un rischio in più con il tasso variabile, oppure può andare sul variabile con cap”.

Il confronto

C’è grande interesse attorno al tasso variabile con cap, tanto che a luglio 2022 una domanda su tre di mutui prediligeva proprio questa soluzione. Nel corso del secondo trimestre sempre più istituti hanno lanciato nuove offerte di mutui a tasso variabile con cap, con l’obiettivo di offrire rate più contenute ma con la garanzia che, al crescere dei tassi, tali rate non possano superare livelli contrattualmente predefiniti. La Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket.it ha fatto un confronto: prendendo a riferimento un mutuo a tasso fisso per acquisto casa di durata 20 anni - importo 140.000 euro e valore immobile 220.000 euro - un richiedente di 35 anni può rilevare sul mercato un miglior tasso fisso finito pari al 2,24% e quindi ottenere una rata mensile fissa di 724 euro; per la medesima operazione il miglior tasso variabile con cap permette di ottenere oggi un tasso dell’1,32% con una rata mensile di 664 euro (60 euro in meno per rata), con la garanzia che il tasso non andrà oltre il 2,95%.

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