Con la riforma del catasto avere una casa costerà di più?

Da una parte individuare e censire gli immobili  "fantasma" (che sarebbero più di 1,2 milioni), dall'altra ottenere rendite catastali più vicine ai valori di mercato. È questo in sostanza il duplice obiettivo della riforma del catasto, inserita nel disegno di legge delega per la riforma del fisco approvato l'altro ieri dal consiglio dei minsitri.

Il punto contestato dalla Lega, che non ha votato il ddl, è proprio quello che riguarda l'attualizzazione delle rendite ai valori di mercato. Secondo Matteo Salvini "la delega fiscale ha degli articoli che le associazioni chiedono di togliere, quelli relativi all'aggiornamento dei valori catastali che rischia di comportare un aumento medio del 40% di tasse, il resto va benissimo". Per Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, la legge ha un testo "vago, generico e - quindi - pericoloso" e il sospetto è che "l'appuntamento con i rialzi, prima casa inclusa" sia "solo rinviato".

Lega e Confedilizia contestano anche il fatto che la revisione del catasto non fosse presente nel documento di proposta di riforma del sistema tributario approvato lo scorso 30 giugno dalle commissioni finanze di Camera e Senato. E dunque, essendo quel documento un atto di indirizzo politico, il governo non avrebbe dovuto inserire la riforma del catasto nel disegno di legge.   

Prima di passare ai contenuti del testo approvato in cdm è opportuno evidenziare che ciò di cui parliamo è solo un abbozzo di riforma: i decreti legislativi verranno emanati dall'esecutivo "entro diciotto mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge" e comuque solo dopo un passaggio parlamentare. Insomma, l'iter del ddl è ancora molto lontano dal concludersi. E il parlamento può ancora dire la sua. Ciò nonostante le intenzioni del governo hanno messo sul chi va là associazioni di categoria e proprietari di immobili che temono un aumento delle imposte. Cerchiamo di capire come stanno le cose. 

È vero che le imposte sulle casa aumenteranno?

Per il momento no. All'articolo 7 della delega viene infatti specificato che le nuove informazioni non saranno utilizzate "per la determinazione della base imponibile dei tributi  la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali", ovvero Imu, imposte di registro, tasse di eredità o donazione e reddito Isee. Inoltre, i nuovi dati catastali verranno resi disponibili "a decorrere dal 1° gennaio 2026". In sostanza almeno fino a quella data le imposte sulla casa continueranno ad essere calcolate utilizzando i vecchi criteri. 

Come cambierà il calcolo della rendita catastale?

Sul punto la legge delega è abbastanza vaga. Nel testo si parla di una "integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale" attribuendo "a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato". Sono inoltre previsti meccanismi di adeguamento periodici, "in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato". 

Una delle ipotesi ventilate è quella di una classificazione degli immobili da vani a metri quadrati. In sostanza, se oggi la "consistenza catastale", fondamentale per determinare le imposte, si misura in vani, l'intenzione sembra essere quella di passare ai metri quadri. Senza scendere troppo in tecnicismi l'obiettivo è comunque quello di allineare le rendite catastali ai valori di mercato. 

Ma perché è necessario aggiornare le rendite castali?

Come hanno fatto notare diversi economisti ed esperti di catasto oggi esiste un problema di equità. La rendita catastale media degli immobili nel gruppo A è pari a meno di 500 euro annui, pari a circa il 10-15 per cento della rendita catastale, ovvero il così detto "affitto imputato". Il fatto che le informazioni catastali siano vetuste e poco aggiornate fa sì che non ci sia omogeneità nel calcolo dei tributi.   

Chi pagherà di più con il nuovo catasto?

L'economista ed esperto di fisco Vieri Ceriani, già sottosegretario al Mef nel governo Monti, ha spiegato che con la nuova riforma in molti ci guadagneranno, "in particolare le periferie, gli immobili più nuovi che poi corrispondono a cittadini che hanno un reddito più basso, mentre i centri storici pagheranno di più". In generale si può dire che chi abita nelle zone centrali delle grandi città ha oggi una rendita catastale generalmente più bassa perché l'abitazione è stata accatastata prima. La stessa casa messa in affitto ha tuttavia una rendita molto maggiore di un'abitazione costruita in una zona non di pregio.  

"Nella periferia - fa notare Mario Bulgheroni, presidente Avi, Associazione professionale esperti visuristi italiani - dove esiste una dinamicità notevole ci sono fabbricati costruiti ed edificati in epoca più recente e, nonostante il catasto, dalla fine degli anni '80 in poi, si sia un pochino adeguato ai valori di mercato, si registra che l'accatastamento di un immobile in periferia vale più di un immobile in centro, proprio perché qui le rendite, mai rivalutate, sono ancorate ai vecchi estimi catastali".

Quali imposte potrebbero essere toccate dalla riforma? 

Il tema del catasto spaventa molti italiani, ma in realtà la maggior parte dei proprietari di casa non saranno toccati dalla riforma (ammesso che vada in porto). Oggi l'Imu grava sui proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall'abitazione principale, e dunque a temere i rialzi (che però potrebbero essere anche ribassi) sono soprattutto i proprietari di seconde e terze case. In ogni caso il nuovo sistema non debutterà prima del 2026. Vero è però che l'aggiornamento della rendita catastale inciderebbe anche sulle compravendite di immobili e sull'Isee che serve per avere i servizi a prezzo ridotto alle famiglie in difficoltà. Ma su questo tema va fatta un'ultima considerazione cruciale. 

L'aumento delle imposte sarà automatico?

Il premier Draghi ha insistito molto sul fatto che le imposte non aumenteranno perché quella del catasto sarà una riforma a tassazione invariata. Insomma, non dovrebbe esserci un automatismo per cui, a partire dal 2026, le imposte sulla casa saliranno seguendo i nuovi valori della rendita catastale. A parità di gettito, il governo di turno potrebbe infatti intervenire con facilità per rimodulare le aliquote sui tributi. O potrebbe anche non farlo per aumentare le entrate: ma sarebbe una scelta politica.