Un netto calo delle vendite e un vero e proprio crollo dei mutui rispetto allo scorso anno. Un doppio colpo che certifica il momento negativo del mercato immobiliare italiano: comprare casa non è più così semplice, con la crisi del settore che potrebbe provocare effetti molteplici e su larga scala. Un "effetto domino" sulle banche in grado di mettere a repentaglio l'intero sistema finanziario. Cause, effetti e possibili soluzioni che abbiamo analizzato insieme alla notaia Flavia Fiocchi.
Il calo delle compravendite
Partiamo con i numeri. Gli ultimi dati Istat sulle compravendite immobiliari relativi al primo trimestre del 2023 mostrano un calo del 5% rispetto al trimestre precedente e dell'11% su base annua. Una contrazione che si rispecchia in ogni area geografica del Paese, (Nord-ovest -11,3%. Sud -4,7%, Centro -4,3%, Isole -2,2%), ad eccezione del Nord-est che invece mostra una crescita dell’1%. Ancora più ampia la differenza con il primo trimestre del 2022: le transazioni immobiliari diminuiscono del 11,6% nel comparto abitativo e aumentano dell'1,6% nell'economico. Su base annua il calo riguarda tutto lo Stivale, senza eccezioni: Nord-ovest -16,5%, Centro -16,0%, Nord-est -7,8%, Isole -4,9% e Sud -4,6%. La diminuzione delle compravendite abitative riguarda sia piccoli che grandi centri (rispettivamente -18,3% e -6,4%).
Una tendenza negativa che rispecchia l’andamento osservato dall'Istat nel terzo e nel quarto trimestre dello scorso anno: "Dopo otto trimestri consecutivi di crescita - commenta l’Istituto di statistica nel report - registrati tra il III trimestre 2020 e il II trimestre 2022, gli ultimi tre evidenziano una contrazione che è trainata principalmente dall'abitativo, settore di spinta dell'intero mercato immobiliare. I mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare anticipano di un trimestre l'andamento in calo che, sia a livello tendenziale sia congiunturale, si osserva dal II trimestre 2022. La flessione si fa più intensa nel III e IV trimestre 2022, sino a raggiungere le variazioni negative più marcate nel I trimestre 2023, dopo quelle già evidenziate nel II trimestre 2020. Questa dinamica si evidenzia sia nel confronto con il trimestre precedente sia nel confronto con lo stesso trimestre del 2022".
Il crollo dei mutui
Oltre al calo delle vendite, a preoccupare gli esperti è anche il vero e proprio crollo di mutui e finanziamenti. Secondo i dati relativi al primo semestre del 2023 del Consiglio Nazionale del Notariato, nei primi sei mesi dell’anno si è registrato in Italia un calo dell’8,7% delle compravendite di abitazioni (da 303.375 a 277.052) rispetto allo stesso periodo del 2022. Sempre nella prima metà del 2023 i mutui per l’acquisto della casa sono diminuiti del 29,5% rispetto al primo semestre del 2022. "Nel primo trimestre 2023 - si legge nel documento del Notariato - la diminuzione dei prestiti bancari è stata pari al 25,9% per accentuarsi nel secondo trimestre con una diminuzione del 32,6%. Prosegue il trend di riduzione a doppia cifra dei mutui concessi (-29,5%) rispetto al calo delle compravendite (-8,7%), a evidenziare come l’aumento dei tassi di interesse abbia portato le persone a utilizzare maggiormente i propri capitali rispetto a forme di finanziamento". Il calo delle compravendite è evidente nelle principali città: (Milano -8,4%; Torino -3,4%; Verona -3,7%; Bologna -4,6%; Firenze -10,3%; Roma - 9,6%; Napoli -7,3%; Palermo -0,3%; Bari -12,4%), così come il crollo dei mutui erogati: -26,4% a Milano; - 31,5% a Torino; -25,6% a Verona; -30% a Bologna; -32,6% a Bologna, -29,1% a Roma; -31,4% a Napoli; -33,6% a Palermo; -28% a Bari.
L’allarme della Bce
Un fenomeno preoccupante, che non riguarda soltanto l’Italia, come testimonia l’allarme lanciato dalla Banca Centrale Europea, con gli esperti di Francoforte che invitano i governi ad attuare delle contromisure: "Gli immobili residenziali e gli immobili commerciali sono entrati in recessione a metà del 2022. Le deboli prospettive di redditività stanno creando maggiori rischi al ribasso nei portafogli delle banche esposte al mercato immobiliare commerciale". Gli alti tassi d'interesse, che hanno spinto in alto il costo dei mutui per famiglie e imprese, hanno ridotto di conseguenza le vendite e abbassato i prezzi. Nel suo report la Bce avverte anche sui possibili effetti che un indebolimento significativo del mercato del lavoro potrebbe avere "un rischio significativo per i portafogli immobiliari residenziali e anche se le banche hanno esposizioni minori nei mercati immobiliari commerciali, le perdite in questo segmento potrebbero agire come un fattore amplificante in caso di uno shock più ampio, con un forte impatto sulle società finanziarie, dai fondi di investimento alle compagnie di assicurazione".
Le proiezioni per il 2023
Tornando all’Italia, secondo le stime del Consiglio Nazionale del Notariato, per il 2023 il calo del mercato dovrebbe attestarsi intorno al 10,5%. "Analizzando la suddivisione tra prime e seconde case, acquistate da privati e imprese - si legge nel report - il calo è generalizzato ma con un importante dato da sottolineare: il mercato delle seconde case tra privati tiene. Nello specifico, infatti, si prospetta un calo rispettivamente del 13,8% di acquisti prima casa tra privati e del 32,3% di prime case da impresa. L’acquisto di seconde case da impresa risulta essere in calo del 15,3% ma in questo caso si evidenza come il numero di compravendite sia 2,5 volte superiore (pari a 43.798 immobili) rispetto alle compravendite di prima casa da impresa (18.515 immobili)". Per quanto riguarda i mutui invece, si prospetta una riduzione del -23,8%, una contrazione che si confermerebbe nettamente più elevata di quelle delle compravendite e causata soprattutto dall’aumento dei tassi d’interesse rispetto al 2022.
Cause, conseguenze e soluzioni
Ma cosa ha dato origine a questa crisi? Ne abbiamo parlato con la notaia Flavia Fiocchi, consigliere nazionale con delega alla comunicazione e dati statistici notarili e consigliere Notartel: "Il mercato immobiliare è in palese frenata e risente fortemente della crescita vertiginosa dei tassi dei mutui. I due fenomeni sono strettamente collegati. Nella maggioranza dei casi chi acquista casa lo fa tramite un finanziamento, ma se questi diventano inaccessibili, automaticamente si bloccano anche le compravendite. Non a caso, il mercato delle seconde case, di solito acquistate come investimento, è quello che ha risentito di meno della crisi, facendo registrare, in alcune città, addirittura numeri positivi".
Circa l’80% degli italiani è proprietario di un immobile, un fattore che conferma come il "mattone" sia ancora uno degli investimenti visto con maggiore sicurezza. Eppure, come confermato a Today da Flavia Fiocchi del Consiglio Nazionale del Notariato, le proiezioni per la fine del 2023 sono tutt’altro che rosee: "Nei primi sei mesi dell’anno le compravendite sono calate dell’8,7% e i mutui del 25,9%, numeri destinati ad aumentare. Facendo un’analisi statistica partendo dai dati attuali, l’aumento progressivo di queste proiezioni ci spinge a una riflessione: il caro mutui è una delle inibizioni principali. Gli stipendi non aumentano, ma i tassi dei mutui sì, rendendo difficile per molti cittadini far fronte all’acquisto e contestualmente provvedere alla quotidiana sopravvivenza".
"I tassi elevati - ha aggiunto Flavia Fiocchi - impediscono l’accesso al mutuo soprattutto a determinate categorie. Non soltanto i giovani, anzi, la fascia d’età in cui è stato registrato il calo più imponente, superiore al 50%, è quella degli over 65".
Dati negativi e proiezioni al ribasso, in un periodo di totale incertezza influenzato dai conflitti esplosi negli ultimi anni. Ma cosa si può fare per invertire questa tendenza e risollevare il mercato immobiliare? "In attesa che i tassi dei mutui smettano di aumentare - ha sottolineato Flavia Fiocchi - un fattore che dipende molto anche da quello che avviene nel panorama mondiale - si potrebbero attuare diverse misure per incentivare l’accesso ai finanziamenti e contribuire ad un aumento delle compravendite. Nell’ultimo Congresso Nazionale del Notariato che si è tenuto a Roma il mese scorso, abbiamo illustrato ai tanti politici presenti diverse proposte sul tema, partendo dalla proposta di un nuovo piano di edilizia residenziale pubblica, per consentire l’accesso alla casa ai più giovani e alle persone meno abbienti. Ovviamente, nel contesto in cui ci troviamo, è necessario un intervento pubblico che miri non soltanto a risollevare il settore e a risolvere le situazioni di crisi abitativa, ma anche alla salvaguardia del territorio".
"Una delle nostre proposte in questa direzione - ha aggiunto la notaia - prevede un accordo virtuoso intergenerazionale, in grado di assicurare un minor consumo del territorio. Il pacchetto prevede anche interventi per recuperare terreni ed edifici, l’introduzione di convenzioni di edilizia convenzionata più snelle e un sistema meglio organizzato. Analizzando i dati abbiamo anche notato che la popolazione italiana è formata da una grande percentuale di persone anziane, (oltre il 24% di over 65) che in molti casi vivono da soli, motivo per cui abbiamo pensato anche alla soluzione del silver co-housing, una convivenza o una condivisione di spazi in totale libertà, che ovviamente dovrà essere tutelata contrattualmente nel rispetto delle esigenze e dei diritti di tutti i soggetti coinvolti, e incentivata da agevolazioni fiscali, rendendosi il notariato disponibile a fornire ogni supporto tecnico necessario. Si tratta di idee - ha concluso Flavia Fiocchi -, proposte concrete sulle quali cominciare a lavorare".
I numeri parlano chiaro e suonano come un campanello d’allarme. Se non verranno messe in atto le giuste contromisure rischiamo che il "mattone" ci crolli addosso.
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