Cosa c'è da sapere

La prima casa ai giovani under 36 senza pagare le tasse

I benefici fiscali per chi ha un Isee sotto 40mila euro sono stati estesi fino al 2022. E valgono anche per i box e le pertinenze. Come funziona il bonus e cosa c'è da sapere

Violetto Gorrasi Giornalista 27 ottobre 2021 12:08

Dopo l'approvazione del Documento programmatico di bilancio (Dpb) da parte del Consiglio dei ministri, il governo Draghi nei prossimi giorni varerà la legge di Bilancio 2022. Degli oltre 23 miliardi di stanziamenti previsti, una parte sarà destinata alla proroga di una serie di bonus già attivi, compreso quello sulla prima casa riservato ai giovani, varato in primavera con il decreto Sostegni bis (provvedimento che ha introdotto anche il potenziamento delle garanzie per far sì che le banche finanzino i giovani con mutui fino al 100% del valore delle case). Non si esaurirà a fine anno, infatti, l'incentivo per chi vuole acquistare una prima casa e ha meno di 36 anni, con un Isee fino a 40mila euro annui. In breve, si tratta della concessione di un credito d'imposta in caso di acquisto soggetto a Iva e della cancellazione delle imposte ipotecarie, catastali e di registro. Ma vediamo nel dettaglio come funziona e cosa c'è da sapere sul bonus casa per gli under 36.

Come funziona il bonus prima casa ai giovani under 36

Le istruzioni per sfruttare il bonus fiscale sono contenute in una circolare dell'Agenzia delle Entrate, firmata dal direttore Ernesto Maria Ruffini. Le agevolazioni fiscali per i giovani under 36 che acquistano la prima casa valgono anche per i box e le pertinenze, e anche in caso di acquisti degli immobili dalle aste giudiziarie. Le imposte dovute all'atto del compromesso restano in piedi, invece, ma si può poi chiedere il rimborso una volta che si stipula il rogito definitivo. Fatta questa doverosa premessa, l'Agenzia delle Entrate ricorda i contorni di massima della normativa: possono beneficiarne i giovani con meno di 36 anni e con un indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 40mila euro che acquistano un'abitazione entro il 30 giugno 2022 (a partire dal 26 maggio scorso, data di entrata in vigore del decreto Sostegni bis).

Con riferimento al limite di età, il legislatore introduce un elemento di carattere anagrafico, limitando l'applicazione dell'agevolazione ai soggetti acquirenti che "nell'anno solare in cui viene stipulato l'atto traslativo, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno d'età". Facciamo un esempio per chiarire:

Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell'ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell'agevolazione;
Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell'ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti normativamente previsti beneficerà dell'agevolazione.

Il bonus prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all'acquisto delle pertinenze dell'abitazione principale. Agli under 36 è destinata l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d'imposta pari all'imposta pagata per l'acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione, tramite F24. È prevista anche l'esenzione dall'imposta sostitutiva per i mutui erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. L'agevolazione non è invece applicabile ai contratti preliminari di compravendita, essendo prevista per i soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile);
A/3 (abitazioni di tipo economico);
A/4 (abitazioni di tipo popolare);
A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
A/6 (abitazione di tipo rurale);
A/7 (abitazioni in villini);
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

L'agevolazione non è ammessa, invece, per l'acquisto di un'abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico). Per godere dell'esenzione, il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato. I preliminari di compravendita, come detto, non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare un'istanza formale di rimborso per il recupero dell'imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell'articolo 77 del TUR (Testo unico dell'imposta di registro). Semaforo verde, infine, per gli immobili acquistati tramite un'asta giudiziaria, che possono accedere comunque al beneficio.